建物が取毀（とりこわし）り、地震や火災等により建物の物理上の効用を失った場合にする登記です。
よく更地の土地を買ったが登記簿を調べてみたら前の所有者の建物が滅失されず残っているケースもあります。更地を買って、マイホームを建てていよいよ表題登記を申請しようとして調べて発覚するというわけです、ただし実際現場に実在しない建物ですから思い悩む事はありません、
この場合は適法に建物抹消登記をする事になります。
また更地にして土地を売りたい方は滅失登記は申請義務がありますので注意が必要です。
最近は滅失登記をしないと土地代金の決済ができないケースもあるようです。

＜準備するもの＞
○相続の関係で分筆する場合は相続関係がわかる戸籍謄本等、わからなければこちらで調べますが
実費がかかります。
○建物滅失証明書、取毀証明書
○解体工事した人の印鑑証明書、売主が法人の場合は法人登記簿謄本もしくは資格証明書
（３ヶ月以内のものが望ましい）
○火災で建物が滅失した場合は消防署の、り災証明書

字のとおり土地を分ける登記であり、登記簿を１部から数部に分ける事です。

　例えば、遺産相続が発生して兄弟で土地を分けようとする時、あるいはお金が必要になったので、
土地の一部分を売ったり、一部分を抵当に入れてお金を借りようという場合には、この登記が必要です。
　それにはまず分けようとする土地の全体の境界を隣接地の方と立会いして確認していただき、境界確定
測量をした後、どのように分筆するのかを明らかにしたした地積測量図と隣接地の土地境界について立会
確認がとれている書面を添付して法務局に申請します。
　この立会確認は隣接地全てが原則です。
基本的に建物が建つ土地は私道、公道を問わず道路が接しているはずです。
私道の場合は私人が所有者ですので問題ありませんが、公道の場合は所有者は大抵役所なので、境界確
認申請を役所の様式に従って別途提出しなくてはなりません。
　隣地が個人の所有者ですと立会い日程も皆様の都合のいい日ですぐ決るのですが、役所はそうはいかず書面主義でかつ土日は休みですから、結局休日しか立会えない人がいた場合は２度やる事もあります。

＜作業日数＞
　書類が揃っているかどうかで大きく差が出ます。最長でも３カ月ぐらいです。
平均すると一月から一月半です、役所の立会日と隣地の承諾印作業を速く済ませられるかがポイントです。

＜備考＞
　さてこれらの作業で測量したとき実測の面積と登記簿の地積が違うことがあります。
この場合は分筆登記する際に実測面積と地積を一致させる地積更正登記（ちせきこうせいとうき）を申請
しなくてはなりません。
　地積更正登記は分筆登記をする前提でなくても、単独で申請する事もできます。
例えば単に面積が登記簿地積と違うので直したいという場合も可能です。

＜準備するもの＞
○相続の関係で分筆する場合は相続関係がわかる戸籍謄本等、わからなければこちらで調べますが
　実費がかかります。
○昔の古い測量図、過去に隣地で境界立会いした資料、写真等

数個の土地を合わせて一つの土地にする登記です。つまり数部登記簿から1部にする事です。

一番必要に迫られるのは、不必要に地番が分かれている場合の整理に使います。
　例えば『田』の字を書いて見て下さい。田の字をあなたの地所全体の見取り図として考えて下さい。
この地所の真ん中に家を建て住んでいたが、売却する事になったので田の字全体を測量してみたら、かなり
登記簿の面積よりも増えていたので、登記簿の面積を直す地積更正登記したい場合、この土地は４つの『口』
という字で形成されてますので4つの『口』の字型の土地が登記簿に別々に地積が記載されているわけです。

　さてそもそも登記簿の地積より実測して増えたというのは何故わかったのでしょうか？
それはこの４区画の地積の合計したからです、ではどの区画がどれだけ増えたか特定できるでしょうか？
４区画各々の境界から測ればわかりますが、自分の地所内の境界というのは、ほとんどの地主さんは意識していないのではないでしょうか？
　また仮にわかったとして各区画ごとの面積を地積更正するのは登記申請や測量の手間も4個分かかりよけ
いに費用がかかるだけでまったく意味がありません。
そのような場合はこの４区画を一つに合わせる、つまり田の字から大きな口の字ひと文字に（田→口）
してから、地積更正登記をすれば一つの申請で済む事になるのです。
　
合筆登記の怖いところ　　
以前合筆登記の登記を依頼された時、補助者に建物の調査はしなくていいんですよね・・
というやりとりがあった。土地を合わせるだけの登記だから土地の調査だけでいいか・・・と思う
ようでは土地家屋調査士はつとまらないのです。
合筆するには両方の登記簿に記載されている事項で一定の一致がないとすることができません。
これを合併の禁止事項といいます。
①所有名義のことなる合筆
②地目を異にする合筆
③地役権の登記がある要益地の合筆
④持分が異なる共有土地の合筆
⑤制限的権利の有する土地、所有権の登記のない土地の合筆
⑥無効登記の存する土地の合筆
⑦共同抵当の関係にあって、登記原因や受付番号を異にする土地の合筆
⑧抵当財団を組成する土地の合筆
⑨仮登記のある土地の合筆
⑩予告登記のある土地の合筆
⑪字（あざ）を異にする土地の合筆
⑫接続しない土地の合筆
以上が不動産登記法上の合併禁止事項のことで、これが全部クリアーされれば登記自体は通ります。
が、気をつけなければいけないのは、合筆しようとする土地の上に土地の所有者以外の建物登記が
あった場合、借地借家法10条により、賃借人は借地上に自己の建物を建て、その登記をすれば土地
に対して、賃借権の登記がなくても、土地の賃借権を第三者に対抗することができる。
とあります、つまり土地の登記簿にまったく記載されていなくても、建物の登記簿の記載によって、
合筆して土地が広がってしまえば、合筆した全筆に賃借権が及んでしまうと誤認させてしまう可能性があるのです。土地の権利の明確化のために存在する土地家屋調査士としては、
後に問題の火種を残すようなことは、あってはならない事です。
結論としては合筆したからといって土地に賃借権の登記があるのと同等ではないので、
「賃借権の土地が広がった」という事にはならないのですが、賃借権の範囲がきわめて不明確になる事はさけられないでしょうし、相続が繰り返されればどうなるのかはまったく疑問です。
この点を考慮すると合併禁止事項への法整備が必要だというのが私の見解です。

さらに付け加えると、合筆登記の登記済証は権利の登記済証（権利書）ですから
取扱いには充分注意して下さい。

＜準備するもの＞
○相続の関係で合筆する場合は相続関係がわかる戸籍謄本等、わからなければこちらで調べますが
　実費がかかります。
○あわせるいずれか一つの登記済証（権利証）、印鑑証明書
　概算費用40000円～60000円

例えば、農地だった土地を造成して宅地になった場合など登記されている地目と現況が変わった場合
にする登記です。
また間違って地目が登記されているので正しく直す登記を地目更正登記といいます。
この登記で注意するのは、いわゆる農地、田とか畑をそれ以外に変更する場合には農地法という別の法律があり農業委員会というところに届出あるいは許可が必要になります。
これは原則論として農地は売買してはならない、また農民しか買えないというのがあるためです。
だからといって売買や地目変更登記が出来ないという事ではないのですが、もしこれらを経由しないと
法務局から農業委員会へ事実の照会をする事になっており、一定期間は事務処理を保留することになります。
またその土地が都市計画法に定める市街化調整区域の場合には、そもそも土地の形質変更自体を抑制する区域であるため、地目変更にたいしては、現場の形質が変わっても一定の書面、条件が揃わないと地目変更登記はできない場合もあります。

地目の分類
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地（けいだいち）、
運河用地、水道用地、用悪水路（ようあくすいろ）、ため池、堤、井溝（せいこう）、保安林、公衆用道路
公園、雑種地、鉄道用地、学校用地です。

＜準備するもの＞
○相続の関係で登記する場合は相続関係がわかる戸籍謄本等、わからなければこちらで調べますが
　実費がかかります。
○宅地に変更する場合は建物が実際その時から建っていたと推測できる資料、電気、水道、ガス料金
　　の領収書、建築確認通知書、建築工事費、造成工事費の領収書等

土地分筆登記でも説明したとおり、登記簿の地積が実測面積と違うので正しく直す登記です。
この登記は分筆登記と同じく隣接土地所有者全員からの承諾ないとする事ができません。
この『承諾がない』という言葉で色々な事を想像されると思います。
「境界は問題ないけど、今まで一度も落ち葉の掃除してくれないから、ハンコおしてあげない」
これは私の現場での実話です。このように承諾関係は微妙でもあり、逆に慎重に判断しなくてはなりませんのでこの場では提示できないのでまずはご相談ください。

＜準備するもの＞

○相続の関係で登記する場合は相続関係がわかる戸籍謄本等、わからなければこちらで調べますが
　実費がかかります。

○昔の古い測量図、過去に隣地で境界立会いした資料、写真等

新たに土地が生じた時、あるいは登記漏れになっている脱落地の場合にする登記です。
新たに土地が生じたというのは、許可をもらって海面を埋立して土地になった場合とか
海底隆起によって土地が生まれたという事を指します。
一般にあるケースは地所に隣接している国有地を買った場合にする登記が主です。
なぜかというと、昔からある道路敷きや水路というのは地番がありません。
最初に説明したスーパーに例えるとまだラベルがついていない状態の土地と考えて下さい。
つまり土地表題登記とはラベルを貼る事すなわち、登記簿をつくる登記という事です。
ところでこれらの登記をするにはまず国有地を買わなくてはなりません。
また現実に水路なら水路としての用途がまったく廃止されている事、またこの国有地に隣接しており
かつ、他の隣接者全員の同意が必要になります。

少し前までこの登記は『建物表示登記（たてものひょうじとうき）』と言っていましたが、
３月７日の法改正により建物表題登記となりました。
この登記は建物を新築した場合最初にする登記です。
先の土地表題の説明と同じく最初にラベルを貼る登記です。
また、登記をするのを忘れていた数年経ったような建物でも建物表題登記といいます。
この場合はその数年前に実際の新築年月日で登記される事になります。
さて、この登記で注意すべきは登記できる建物の認定という事です。
建物でも登記できないものもあります。
基本的には
①壁が３方向あること、これは建物を上空から見た状態でカタカナの『コ』の字を形成できているか
　　という事で、つまり柱と屋根だけの建物は登記することができません。

②土地に定着していること、遊園地の切符売場や警備員ボックスのように下に滑車がついていて
　　容易に移動できるものは登記できません。

③工事未完成の建物、さてどこをもって工事が完了した状態なのか、これが気になるところです。
　　不動産登記法には『その目的とする用途に供しえる状態』とあります。
　　業者の方は一刻も早く登記して代金を回収したいのでしょうが、やはり家は雨風を防ぐ・・
　　といわれるのですから、最低サッシ、ガラスは完成してなければ建物といえないのではないかと
　　思います。また床も歩けない状態ではまず無理でしょう。
　　では逆に上記を満たせば即登記できるか？というとそういう事でもありません。
　　やはりここでも見解を持たなければなりません。
　　それは書類等で所有権の取得に問題がないのを前提にして
　　ズバリ第三者がこの建物で取引しようと考えるかという基準で判断する事にしています。
　　売買、賃貸、登記全てそうですが、
　　不動産と向き合うとき、物件の第一印象はすごく大切だと思っています。

さてなぜ表題登記が必要なのか？それは最初にラベルをつけなければ名前が書けないからです。
つまり、自分の建物というのを他人に対して主張できないからです。これを対抗力といいます。
主張ができないような建物には抵当権もつけようがありません。つまり融資もうけられなくなります。

＜準備するもの＞
○相続の関係で登記する場合は相続関係がわかる戸籍謄本等、わからなければこちらで調べますが
　実費がかかります。
○建売の場合は建売業者の譲渡証明書（売渡証明書）（作成後３ヶ月以内）
○売主の印鑑証明書、（作成後３ヶ月以内）売主が法人の場合は法人登記簿謄本もしくは資格証明書
○工事人の工事完了引渡し証明書
○工事人の印鑑証明書、工事人が法人の場合は法人登記簿謄本もしくは資格証明書
　（３ヶ月以内のものが望ましい）
○その他の参考資料（あれば尚良い資料）
建築確認通知書、同検査済証、土地所有者の証明書、工事代金領収書、協力業者の証明書等
○申請人＝所有者になる方の住民票
○古い建物でなにも書類が無い場合、建っていたと推測できる資料、電気、水道、ガス料金
　　の領収書、建築確認通知書、建築工事費、造成工事費の領収書等

区分建物とは正式には『区分所有建物』といいます。
区分所有等に関する法律第１条には
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立をして、住居、店舗、事務所、または倉庫その他の建物として用途に供することができるものがあるときには、その部分はこの法律の定めるところによって、それぞれ所有権の目的とすることができる」とあります。

条文だけでご理解いただけた方は次へお進みいただくとして、そうでない方はこう考えてみましょう。
街のあちこちにマンションが建っていますが、外見を見て
「あのマンションは分譲型だ」「あのマンションは賃貸型だ」ってわかりますか？
もちろんプロの方やラ○オ○ズマンションとかマンションディベロッパーのブランド商品や最近の超高層型のなら分譲だとわかりますよね、しかしそれ以外は外観からはわかりません。
それはなぜか？実は分譲も賃貸も構造上さして変わらないからです。
そもそも分譲と賃貸との違いを知る事が区分所有建物を理解することです。

つまり、１階に５区画の3階のマンションだったら、仮に101～505の15世帯が暮らしているわけです。
この15戸区画を1個ずつ15個の不動産として新築時に登記することを区分建物表題登記といいます
一戸ずつ、別々の名義にできるわけです。これが分譲型マンションです。
ですから種類だって別々が可能です。101号室は店舗で、203号室は事務所、304号室は居宅というのありえます。とにかく権利が独立しているという事なのです。
さて賃貸型マンションですが、これは15世帯を全部ひっくるめてドンと一個の『共同住宅』として不動産登記する事で、世帯別に所有権を登記しないので区分所有建物とは言わず、通常建物といいます。
ところで先ほどからマンションばかりですが、実は一戸建てでも区分建物は存在します。
２世帯住宅で１階と２階に利用上、構造上独立している場合は区分建物として別々名義に登記することもできます。
さて利用上、構造上の独立とは何か、よく入口が別々でなくてはダメかという質問がきますが、
各区分への入口は当然独立していなくてはなりません。が昔の長屋のように玄関の入口は一緒でも、いい場合もあります。
分譲形態による各建物でことなるため、ご連絡ください
また、公正証書作成費が別途かかります。

＜準備するもの＞

　概算費用一区分画55000円～75000円

これは登記の結果は区分建物表示登記と同じになります。ただし
最初から区分建物として登記するのが区分建物表題登記であり、
途中から区分建物として登記するのが建物区分登記の違いだけです。
もちろん利用上、構造上独立している事とすでに建物が登記されている事が条件です。
建物区分登記が有効な場合は例えば一棟のマンションのオーナならば、全部を売却しなくても
ひと部屋ずつ切り売り、（分譲）することも可能になります。よって一部を抵当に入れて融資を受ける事も可能になります。
また区分所有建物は何もマンションのような中高層建物だけではありません。
木造平家建の『長屋』でも分譲可能なのです。

建物が取毀（とりこわし）り、地震や火災等により建物の物理上の効用を失った場合にする登記です。
よく更地の土地を買ったが登記簿を調べてみたら前の所有者の建物が滅失されず残っているケースもあります。更地を買って、マイホームを建てていよいよ表題登記を申請しようとして調べて発覚するというわけです、ただし実際現場に実在しない建物ですから思い悩む事はありません、
この場合は適法に建物抹消登記をする事になります。
また更地にして土地を売りたい方は滅失登記は申請義務がありますので注意が必要です。
最近は滅失登記をしないと土地代金の決済ができないケースもあるようです。

＜準備するもの＞
○相続の関係で分筆する場合は相続関係がわかる戸籍謄本等、わからなければこちらで調べますが
　実費がかかります。
○建物滅失証明書、取毀証明書
○解体工事した人の印鑑証明書、売主が法人の場合は法人登記簿謄本もしくは資格証明書
　（３ヶ月以内のものが望ましい）
○火災で建物が滅失した場合は消防署の、り災証明書

この登記は建物の現状が登記簿の記載内容から変更した総称の登記です。
①建物を増築した、あるいは一部取毀したことにより登記簿の床面積から変更した、
　あるいは増築した部分が元の構造と違う場合、例えば、木造の建物に軽量鉄骨部分を増築した場合　は構造・床面積変更登記になります。

②自宅（居宅）の内装をリフォームして店舗に変更した場合→種類変更登記　
　
建物の種類はこんなにあるのです。（これによりがたい場合は適当に定める事も可能）
　居宅、店舗、寄宿舎、共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所、変電所、
　校舎、講堂、研究所、病院、診療所、集会所、公会堂、停車場、劇場、映画館、遊技場、野球場、
　競馬場、公衆浴場（個室付特殊浴場も含む）、火葬場、守衛所、茶室、温室、物置、便所、鶏舎、
　蚕室（さんしつ＝かいこしつ）、酪農舎、給油所、園舎、銀行、データ通信施設所、通信施設所、
　電話局、

③昔の家は母屋と便所、風呂場が別だったりしました、登記法上では母屋を主たる建物といい便所
　　や風呂を附属建物といいます。つまり『運命共同体の建物たち』というわけで一つの登記簿に
　　仲良く？登記されています。ですからトイレを取毀した場合は登記簿がトイレ単独でないので
　　滅失登記ではなく、附属建物の滅失による附属建物の変更登記をする事になります。

さてこれらの表題変更登記も現況変更が場合に一月以内に申請が義務付けられています。
では申請せずに放置した場合はどうなるでしょうか？やはりこれも融資の時にこまります。
事実上可能性は低いのですが、未登記建物が同敷地に存在するということは、いつ第三者が登記するかわからないわけですから、当然金融機関は警戒するわけです。
　
＜準備するもの＞
○相続の関係で登記する場合は相続関係がわかる戸籍謄本等、わからなければこちらで調べますが
　実費がかかります。
○ 古い建物でなにも書類が無い場合、建っていたと推測できる資料、電気、水道、ガス料金
　　の領収書、建築確認通知書、建築工事費、造成工事費の領収書等
○増築等で床面積が増加する場合のみ、増築工事人の工事完了引渡証明書、工事人の印鑑証明書
　また工事人が法人の場合は法人登記簿謄本もしくは資格証明書（３ヶ月以内のものが望ましい）

建物の登記簿には一棟の建物しか登記できないわけではありません。
建物表題変更登記でも説明しましたが、母屋、物置、便所、倉庫というそれぞれの建物が集まって
『一つの不動産』という登記もできるのですが、一つの不動産と見なされるということは、
例えば抵当権を設定して銀行からお金を借りる場合、抵当権が全部に及んでしまいます。
先ほどの例からすると、倉庫は自分の経営する会社の倉庫であって、個人の所有物ではない場合
は、倉庫をこの登記簿から別の不動産として分けなければなりません。
このように一緒に登記されている建物を別の登記簿に分ける登記を建物分割登記といいます。
建物の合併登記はこの反対と覚えておくと良いでしょう。

＜準備するもの＞

○相続の関係で登記する場合は相続関係がわかる戸籍謄本等、わからなければこちらで調べますが
　実費がかかります。

○合併の場合はあわせる建物のいずれか一つの登記済証（権利証）、印鑑証明書（作成後３ヶ月以内）
　概算費用、通常建物分割の場合は12万円前後

私は土地家屋調査士の国家試験の勉強中に『こんな登記の依頼くるはずが無い』と思っていました
が、けっこう都内、23区内ではあるんですよね。・・この依頼、さて前置きがながくなりましたが
区分建物合体登記というのは、隣接する区分建物の障壁を除去（取毀）して
構造上、利用上一つの建物になった場合する登記です。
この分譲マンションの壁を壊して一つにするなんていうのは、大変衝撃的な登記かも知れません。
この登記も壁を除去してから一月以内に登記する義務があります。
ところで、このような壁を壊すという行為は区分建物に関する法律ではどう解釈するのかがむずかしい
ところです。分譲マンションというのは、廊下、階段といった共用部分と各所有者の区画たる専有部分で構成されています。では壁は専有部分なのかというと、実は区画壁は共用部分なんです。
これが共用部分なのか共有財産という意味かについては深いところで、つまり隣との共有物なのか
マンション全体の共有物なのかという問題も出てきます。
それはともかく、登記は現状の壁が除去され、利用上、構造上一つになっていれば登記可能です。
ここからは私の見解ですが、区分建物の床面積というは区画壁の内側で測って算出されているのです。区分壁厚は大体12～15センチ前後の幅があるわけですから合体の登記するだけで
『壁厚面積もれなくプレゼント』みたいな形になってしまい、なんだか不公平な登記だなと思います。
それでいて、隣接区画という規定であるなら上層階との合体だってあるはずです。
しかし縦型の合体登記には『壁厚プレゼント』はありません。なぜか、それは不動産の登記は
水平投影面積つまり高さについては記載されないからです。
これを読んで「よし！壁厚面積プレゼントを・・」と思っているマンション所有者の方にひとつだけ注意があります。マンションに限らず建物には構造上、壊すことが出来ないものがあります。
柱で建物を支える『ラーメン構造』、壁で建物を支える『壁式構造』というものですが、
壁式構造の『構造壁』を壊せばどういう事になるかは・・おわかりですよね、壁厚プレゼントどころか
建物が傾いたらとんでもない事になりますので、是非建築士の方に鑑定してもらう事をお勧めします。
もし構造壁で仕切られてたら壁厚プレゼントは無理なのか・・？
その場合は建物合併登記があります。
ところでこの区分建物合体登記は二つの建物をその間の障壁とを合わせて、新しい建物が生まれた
という理論から、昔の分かれていた建物は一度抹消して、新しく登記をし直すをいう形をとります。
したがって、登記の正式名称は区分建物表題登記及び合体前の区分建物の表題登記抹消
となんとも長ったらしいものになります。
ここでは『わかりやすく』するために区分建物合体登記と記しています。

つまり、絵の具を想像してください、青色の建物と黄色の建物を合体して、緑色の一つの建物になったと考えれば、青色建物が緑色に変更したものでしょうか？それとも黄色建物が緑色に変更したものでもしょうか？、そんな事断定できませんよね、ならば、古い建物は一度両方とも抹消して
緑色でもう一度登記し直せばよい、というのを表記すると
区分建物表題登記及び合体前の区分建物の表題登記抹消となるわけです。

＜準備するもの＞
○相続の関係で登記する場合は相続関係がわかる戸籍謄本等、わからなければこちらで調べますが
　実費がかかります。
○壁を壊した工事日が特定できる参考資料があるとよい（工事代金領収書等）

先述の区分建物合体登記とどこが違うのか？それは壁が壊れていないというだけです。
壁を壊さずに現況は２区画の建物のまま、一つの区画で登記を区分建物合併登記といいます。
この場合は壁厚分も含まれて床面積が算出されますから、『壁厚面積プレゼント』があります。
ですから、法務局の建物図面は建物合体登記と建物合併登記はまったく同じ図面です。

さて、これらの登記をせず放置した場合どうなるか、やはりこれも融資の際、銀行は「うん」と
いいません。売却の際、決済前までに済ませる条件になる場合がほとんどです。

＜準備するもの＞
○合併の場合はあわせる建物のいずれか一つの登記済証（権利証）、印鑑証明書（作成後３ヶ月以内）
　概算費用、通常区分建物２戸を１戸にする場合は6万円～8万円前後